Статья 156 Кодекса посвящена детальному регулированию размера платы за жилое помещение. В ней определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков. 1. Часть 1 ст. 156 Кодекса вводит одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 12 Кодекса установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 Кодекса). Принятие федеральных градостроительных нормативов и правил отнесено к компетенции Минпромэнерго России (см. п. 5.2.28 Положения о Министерстве промышленности и энергетики Российской Федерации). Данным Министерством утверждается примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья, которые оплачиваются за счет платы за содержание жилья. Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. ст. 36 - 48 Кодекса и комментарий к ним; о расходах собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 158 Кодекса. 2. В ч. 2 ст. 156 законодатель ставит размер платы за жилое помещение (за наем жилищных помещений), платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимости от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимости от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях. Ранее регулирование данных отношений осуществлялось в соответствии со ст. 55 ЖК 1983 г., ст. 15.1 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003, согласно которой размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг; размер платы за наем жилого помещения устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади и качества жилого помещения. Следует отметить, что определение размера платы в зависимости от площади комнат в общежитиях в кодифицированном виде закреплено впервые. Общая площадь жилого помещения определяется Кодексом (ч. 5 ст. 15) как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в общую площадь жилого помещения в качестве составных частей включаются площадь жилых комнат, кухни, внутриквартирного коридора, прихожей, санитарно-гигиенических помещений, а также площадь иных помещений вспомогательного использования. В соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392, размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в т.ч. отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития. Согласно п. п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 3. Часть 3 комментируемой статьи относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы: 1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, ч. 3 ст. 156 дополняет перечень вопросов, отнесенных ст. 14 Кодекса к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Ранее данные отношения регулировались ст. 15 Основ, в соответствии с которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Порядок, сроки и правила исчисления размеров оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг в настоящее время регулируются Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. Данными Правилами установлены виды платы, условия оплаты жилья и коммунальных услуг, порядок применения цен и тарифов, расчет размеров платы, порядок внесения платы. Действие Правил не распространяется на перечисленные отношения с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах, в которых созданы товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы и другие объединения собственников, нанимателями и поднанимателями жилых помещений, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц, а также гражданами, пользующимися жилыми помещениями по завещательному отказу, по договору ренты, пожизненного содержания с иждивением или по договору безвозмездного пользования жилыми помещениями. При установлении размера платы названными в ч. 3 ст. 156 органами следует учитывать национальные стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Федерации, а также правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья. До утверждения местных бюджетов и бюджетов городов Москвы и Санкт-Петербурга на очередной год устанавливаются цены и тарифы и утверждаются производственные и инвестиционные программы организаций. Изменение этих цен и тарифов в течение года осуществляется с внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты о местных бюджетах и бюджетах городов Москвы и Санкт-Петербурга. 4. Часть 4 ст. 156 Кодекса устанавливает три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем): 1) качество жилого помещения, 2) благоустройство жилого помещения, 3) месторасположение жилого дома. Возможность установления других условий определения размера платы для некоторых категорий граждан предусмотрена ч. 5 данной статьи. Ранее Основы определяли, что размер платы за наем жилого помещения должен быть дифференцирован в зависимости от качества жилого помещения (ст. 15.1). Благоустройство жилого помещения и месторасположение жилого дома не рассматривались как необходимые критерии для определения размера платы за наем. Изменение платы за наем является основным инструментом политики ценообразования с учетом качества и месторасположения жилья, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров благоустройства, качества жилого помещения и месторасположения жилого дома. Для определения соответствующих условиям конкретного населенного пункта размеров платы за пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его месторасположение, принятые за базисный уровень. Следование принципу, установленному в ч. 4, позволит изменить ситуацию, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которого значительно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425, предлагалось для определения соотношения уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг в домах различного качества и местоположения относительно базисного уровня использовать такой критерий, как соотношение ставок аренды жилья или стоимости приобретения его на свободном рынке. 5. Комментируемая норма вводит еще одно условие (помимо установленных в ч. 4 ст. 156 Кодекса) определения размера платы за пользование жилым помещением. Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию, не должен превышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (см. подробно ст. 159 Кодекса). ЖК 1983 г. и Основы не содержали прямого требования об установлении размера платы за наем, который не приводил бы к возникновению у нанимателя права на субсидию. Тем не менее ст. 15.2 Основ определяла, что сумма превышения максимально допустимых размеров расходов на оплату жилья и коммунальных услуг должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии в установленном ст. 15.4 Основ порядке. Во втором предложении ч. 5 ст. 156 имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма (см. ст. 49 Кодекса). 6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, и жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Собственниками названных жилых помещений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, которые устанавливают порядок определения размера платы за такие помещения. Специализированному жилищному фонду посвящены статьи раздела IV Кодекса (см. о назначении и предоставлении жилых помещений: в домах системы социального обслуживания населения - ст. ст. 96, 107; в общежитиях - ст. ст. 94, 105; фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, - ст. ст. 97, 108 Кодекса). 7. Часть 7 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме, тем самым конкретизируя перечень вопросов, входящих в компетенцию высшего органа управления многоквартирным домом. Данный перечень установлен ч. 2 ст. 44 Кодекса. Статьи 45 - 48 Кодекса определяют порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия решений общим собранием (в т.ч. проводимым в форме заочного голосования), голосования на таком собрании. Формулировка, в соответствии с которой определение размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме производится "с учетом предложений управляющей организации", сужает сферу отношений, урегулированных данной нормой. Следует полагать, что на случай, когда способом управления многоквартирным домом собственники помещений избрали непосредственное управление самими собственниками помещений, действие данной нормы не распространяется. При непосредственном управлении собственники самостоятельно вправе решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности (о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса). Таким образом, ч. 7 ст. 156 регулирует отношения по поводу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором: 1) отсутствуют товарищество собственников жилья и потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье; 2) собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией. Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, применительно к многоквартирным жилым домам, в которых не создано объединение собственников, утвержден Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. См. также Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные названным Постановлением. В комментируемой части устанавливается минимальный срок, на который может быть установлен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Данная норма корреспондирует норме ч. 5 ст. 162 Кодекса, в соответствии с которой договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Для сравнения напомним, что Основами было введено положение, согласно которому пересмотр или изменение цен на содержание и ремонт жилья осуществлялись, как правило, не чаще одного раза в год (ст. 15). 8. Порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, согласно ч. 5 ст. 155 Кодекса, устанавливается органами управления этих юридических лиц. Норма ч. 8 ст. 156 дополняет данное положение и относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива также определение размера обязательных платежей и взносов на указанные цели. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено законом к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 Кодекса), контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов осуществляет правление товарищества (ст. 148 Кодекса). Об органах управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива см. ч. 5 ст. 155 Кодекса. 9. Норма ч. 9 ст. 156 Кодекса направлена на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Прежде федеральное законодательство не предусматривало освобождение граждан, признанных малоимущими, от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Освобождение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, от платы за наем не снимает с них обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг (о структуре платы за содержание и ремонт жилого помещения см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Вместе с тем Кодексом, законами и иными нормативными актами субъектов Российской Федерации определяются социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими на эти цели затрат (см., например, ст. 160 Кодекса). Напомним, что малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Кодекса). При признании граждан малоимущими целесообразно иметь в виду положения Федеральных законов: от 05.04.2003 N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи", от 17.07.1999 N 178-ФЗ "О государственной социальной помощи", от 24.10.1997 N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации", а также Постановление Правительства РФ об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации на очередной период - квартал (например, на III квартал 2004 г. - Постановление от 26.11.2004 N 689). О договоре социального найма см. разд. III Кодекса. 10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, является еще одной гарантией в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг. Норма ч. 10 ст. 156 Кодекса не является новой для российского жилищного законодательства. Утверждение методики перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества было отнесено к сфере деятельности Правительства РФ (см. ст. 15 Основ). Качество и продолжительность (периодичность) названных услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. В связи с этим при нарушении сроков предоставления (исполнения) названных услуг (работ) производится перерасчет размера подлежащей внесению платы в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством РФ. Отношения, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, регламентируются Законом РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" в редакции ФЗ от 09.01.1996, Правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации. Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем: - включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм; - повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества. Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, при некачественном оказании услуг и выполнении работ вправе рассчитывать не только на изменение размера платы за жилое помещение, но также и размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Об изменении размера платы за коммунальные услуги при оказании таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, см. ч. 4 ст. 157 Кодекса. Следует отметить, что предоставление гражданам по их запросам информации об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.