1. До введения в действие Кодекса детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало. Частью 1 комментируемой статьи установлен общий срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Аналогичные сроки внесения квартирной платы нанимателями были предусмотрены ст. 56 ЖК 1983 г. Основами срок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг не определялся. В соответствии со ст. 8 Кодекса к жилищным отношениям, связанным с внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство Российской Федерации с учетом требований, установленных Кодексом. Так, в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ на нанимателей возлагается обязанность вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если таким договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Кодексом, то есть ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Договором управления многоквартирным домом (см. ст. 162 Кодекса) могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Нередко это ежеквартальная предварительная оплата. Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия: уплата неустойки в виде пени (см. ч. 14 комментируемой статьи); расторжение договора найма с нанимателем (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса); выселение (см. ст. 90 Кодекса). Об обязанности граждан и организаций по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ч. 1 ст. 153 Кодекса. 2. Определение срока представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг, является новым для федерального жилищного законодательства. Их предоставляют уполномоченные органы не позднее десятого числа месяца, следующего за истекшим. Иной срок предоставления платежных документов также может быть установлен в договоре управления многоквартирным домом. Требований к форме платежных документов Кодекс не предъявляет. Это могут быть счета, квитанции, расчетные книжки и т.п. 3 - 4. Нормы ч. ч. 3 и 4 ст. 155 Кодекса конкретизируют обязанность нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, определяют получателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ст. 154 Кодекса). При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Практически во всех регионах России будет введена 100-процентная оплата жилых помещений и коммунальных услуг. Однако следует учитывать, что предоставленные отдельным категориям граждан льготы могут снижать размер платы, установленный договором управления. В связи с этим и введена норма, согласно которой управляющая организация в согласованном с ней порядке получает от нанимателя ту часть платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, которая не покрывается размером платы, вносимой нанимателем. Другими словами, в случае, если наниматель по обстоятельствам, предусмотренным в законе, вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньшую, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует наймодатель. О субсидиях на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсациях расходов по оплате см. ст. ст. 159 - 160 Кодекса. 5. Часть 5 ст. 155 относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива установление порядка внесения обязательных платежей и взносов членами таких объединений. Напомним, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (см. ст. 144 Кодекса). Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества. Согласно ст. 145 Кодекса, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в частности, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в т.ч. резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования. Решения по этим вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 Кодекса, регулирующей порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и уставом товарищества. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. В обязанности правления товарищества собственников жилья входит: контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и т.д. Создание и деятельность товарищества собственников жилья, правовое положение его членов регулируются разделом VI (гл. 13 - 14, ст. ст. 135 - 152 Кодекса). Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов жилищного кооператива; конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правовое положение их членов регулируются разделом V (гл. 11 - 12, ст. ст. 110 - 134 Кодекса). К специализированным потребительским кооперативам, о которых идет речь в ч. ч. 5 - 7 ст. 155 Кодекса, относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых регулируются ФЗ от 30.12.2004 "О жилищных накопительных кооперативах". Органами управления жилищного накопительного кооператива являются: общее собрание членов кооператива (высший орган кооператива), правление кооператива. См. ч. 8 ст. 156 Кодекса. 6. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив (см. ст. ст. 143, 111 Кодекса). Однако, если собственники помещений не воспользуются таким правом, они заключают договоры соответственно с товариществом или кооперативом. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы создаются, в частности, с целью соответственно управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме; управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Они являются стороной договора управления, который заключается с управляющей организацией для оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (в случае если в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о том, что управлять общим имуществом будет само товарищество или соответствующий кооператив). Норму ч. 6 ст. 155 следует рассматривать как специальную, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (о выборе способа управления многоквартирным домом см. ст. 161 Кодекса). Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI Кодекса (см. также статьи раздела VIII Кодекса). 7. Если собственники помещений не возложили на товарищество собственников жилья или потребительский кооператив функции по управлению многоквартирным домом, то управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий: 1) собственники помещений не приняли решение управлять общим имуществом непосредственно; 2) в многоквартирном доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив; 3) общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией. Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из способов управления, который, согласно ст. 161 Кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме вправе и обязаны выбрать. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой дом может управляться только одной управляющей организацией. При выборе управляющей организации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение о заключении договора управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Сторонами договора управления в этом случае являются управляющая организация (на стороне исполнителя) и собственники помещений в многоквартирном доме (на стороне заказчика). В договоре управления в обязательном порядке указываются, в частности: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В соответствии с установленными таким образом условиями и осуществляется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме. 8. Часть 8 ст. 155 Кодекса определяет основания внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда они избрали такой способ управления этим домом, как непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решения общего собрания этих собственников (см. ст. ст. 44 - 48, 164 Кодекса). При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, за исключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. 9 - 10. Части 9 и 10 ст. 155 почти дословно воспроизводят положения ч. 3 ст. 154 Кодекса. Вряд ли это оправдано. Представляется, что такое дублирование будет вводить в заблуждение при применении названных норм на практике. 11. Статья 66 ЖК 1983 г. устанавливала, что в случае временного отсутствия нанимателя, кого-либо из членов его семьи или всех этих лиц временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения. Аналогичная норма закреплена в ст. 71 Кодекса применительно к отношениям, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. Однако в ч. 11 комментируемой статьи впервые в жилищном законодательстве на федеральном уровне предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием этих граждан. В числе обязанностей, которые исполняют временно отсутствующие лица, - оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Независимо от причины временного отсутствия и его продолжительности граждане обязаны в любом случае вносить плату за жилое помещение. Так, независимо от факта пользования жилыми помещениями нанимателями жилого помещения, занимаемого по договорам социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, вносится плата: - за пользование занимаемым жилым помещением (плата за наем); - за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме независимо от факта пользования жилыми помещениями оплачивают услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; собственники жилых домов - содержание и ремонт этих домов. Из буквального толкования нормы ч. 11 ст. 155 Кодекса следует, что освобождение может производиться от платы не за все виды коммунальных услуг, а только "за отдельные" такие услуги. Отсюда следует, что те виды коммунальных услуг, от платы за которые граждане не освобождаются ни при каких обстоятельствах, будут определены Правительством РФ. Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например: официальной справкой организации о командировке, справкой из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.; заявлением плательщика в случае пребывания его в таком месте, откуда невозможно представить официальный документ, если оно подписано соседями (по этажу, коммунальной квартире), с указанием, что лица, подписавшие его (не менее двух), сами в этот период не выезжали за пределы населенного пункта, в котором имеют место жительства. Постановлением Правительства Москвы от 10.02.2004 N 77-ПП установлено, что услуга по ремонту и обслуживанию приборов учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, которая введена с 01.01.2005 в состав услуг, предоставляемых физическим и юридическим лицам (нанимателям, собственникам и арендаторам нежилых и жилых помещений в жилых домах), подлежит оплате вне зависимости от факта пользования помещениями. Примерами регулирования перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан могут служить: распоряжение премьера Правительства г. Москвы от 25.12.1995 N 1260-РП "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства"; Порядок перерасчета оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего (проживающих) по месту постоянного жительства (регистрации) в Коломенском районе, утвержденный Постановлением главы Коломенского района Московской области от 26.05.2003 N 426; Постановление главы города Красноармейска Московской области от 22.08.2002 N 485 "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства". Однако следует отметить, что подобные акты в соответствии с требованиями Кодекса, скорее всего, либо прекратят свое действие после утверждения Правительством РФ порядка перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия граждан, либо должны быть приведены в соответствие с указанным порядком и посвящены его конкретизации. К иным лицам, о которых идет речь в ч. 11 ст. 155, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. 12. ЖК 1983 г. и Основы не регулировали отношения по оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Статья 81 ЖК 1983 г. лишь содержала условие, в соответствии с которым временное проживание граждан разрешалось "без взимания платы за пользование помещением". Дополнительное соглашение нанимателя жилого помещения с наймодателем заключается в случае, когда наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешают безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (см. ст. 80 Кодекса). Аналогичным образом решается вопрос и в случае, когда член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива используют свое право (см. ст. 126 Кодекса) и разрешают проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам. Дополнительное соглашение с наймодателем заключается на срок проживания временных жильцов. Этот срок, согласно ч. 2 ст. 80 Кодекса, не может превышать шесть месяцев подряд. Ранее срок проживания временных жильцов регулировался ст. 81 ЖК 1983 г. и ограничивался полутора месяцами. За пределами этого срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади. 13. Положения ч. 13 конкретизируют общие обязанности наймодателя и управляющей организации применительно к информированию нанимателей и собственников помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. До введения в действие Кодекса федеральное жилищное законодательство данные отношения не регулировало. Договор коммерческого или социального найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Гражданское законодательство применительно к коммерческому найму жилых помещений устанавливает общее правило, согласно которому одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 682 ГК РФ). В данной ситуации ч. 13 ст. 155 Кодекса содержит косвенное указание на то, что наймодатель и управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменить размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, о чем должны быть извещены соответственно наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Поскольку договоры найма жилого помещения и договор управления заключаются в письменной форме, то и информирование нанимателей и собственников жилых помещений осуществляется в письменной форме (см. ч. 1 ст. 63, ч. 1 ст. 77, ч. 7 ст. 100, ч. 1 ст. 162 Кодекса). Пункт 3 ч. 3 ст. 162 Кодекса содержит требование об обязательном указании в договоре управления многоквартирным домом порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы. Специального требования об указании размера платы в договоре Кодекс не содержит. В связи с этим изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не влечет за собой обязательного внесения изменений платы в договор управления. Часть 13 ст. 155 устанавливает минимально допустимый срок для извещения об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ч. 2 комментируемой статьи платежные документы представляются не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим. Таким образом, наниматель и управляющая организация обязаны информировать нанимателей и собственников жилых помещений об изменении размера платы не позднее чем за тридцать дней до первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, при условии что иной срок не установлен договором управления. 14. Законодатель в ч. 14 ст. 155 установил меру гражданско-правового воздействия на граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, и определяет максимально допустимый размер пени в императивной норме. Ранее Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22.09.1993 N 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" устанавливался (с 01.01.1994) размер пени с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальных услуг в размере 1% за каждый день просрочки. Начисление пени в таком же размере за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги было предусмотрено и в Постановлении Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов". В дальнейшем Правительство РФ в своих актах не устанавливало пени за просрочку платежей. На законодательном уровне ответственность граждан за задержку оплаты жилого помещения и коммунальных услуг была введена абз. 2 ст. 15.5 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003. В Кодексе размер пени, подлежащей уплате за несвоевременную и (или) не полную оплату жилого помещения и коммунальных услуг, законодатель оставил прежним. Взыскание пени является мерой гражданско-правовой (имущественной) ответственности и наиболее распространенным способом обеспечения исполнения обязательств. Следует отметить, что такая ответственность возможна при наличии вины гражданина. Если несоблюдение сроков или неполнота оплаты произошли вследствие уважительных причин, то гражданин вправе рассчитывать на то, что названная мера ответственности не будет к нему применяться. Так, в случае, если гражданин произвел оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме и в установленные сроки, однако банк своевременно не перечислил деньги кредитору, взыскание пени не производится. Наличие у гражданина названной или иных уважительных причин (например, невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение в связи с безработицей, болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей; длительное отсутствие в месте проживания в связи с экстренным отъездом и т.д.) должно быть подтверждено документально (квитанция, счет-квитанция, расчетная книжка и другие документы об оплате жилого помещения и коммунальных услуг; справка с места работы, из больницы и т.д.) или свидетельскими показаниями. Это связано с тем, что закон возлагает бремя доказывания своей невиновности на гражданина, нарушившего обязательство по оплате (см. п. 2 ст. 330, п. п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ). При разрешении спора факт наличия или отсутствия задолженности по оплате может подтверждаться также актом выверки расчетов, например, за отпущенную тепловую энергию, который подписывается сторонами. Следует отметить также, что невиновное нарушение гражданином своей обязанности может возникнуть также вследствие несвоевременного информирования гражданина наймодателем или управляющей организацией об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Пени начисляются в течение всего срока задержки внесения платы. Уплата пеней не освобождает граждан от обязанности произвести оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме, а в дальнейшем - в регулярном исполнении данной обязанности. Законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику. К ним относятся, например: расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса); расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (см. п. 2 ст. 687 ГК РФ); выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (см. ст. 90 Кодекса). Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пени необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.). Размер пени, установленной комментируемой статьей, не может быть увеличен ни законом, ни договором.