Продажа комнаты в коммунальной квартире
Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных действий:
- Важно определить владельца имущества. Комната может продаваться только собственником помещения. Документально данный факт должен подтверждаться свидетельством о праве на собственность, либо иной документацией иллюстрирующей передачу имущественных прав (в случае наследования или дарения имущества).
- В ситуации, когда комната является предметом владения нескольких граждан, то для ее реализации нужно получить согласие всех участников сделки. Если среди обладателей объекта есть дети, то сделка согласовывается с органами опеки.
- Комната в коммуналке является отдельным элементом целостного имущественного объекта – квартиры, в которой кроме личной собственности существует и общая. Общеквартирная собственность также подлежит делению на доли между соседями.
Приоритеты при покупке
Преимущественное право покупки рассматриваемого имущественного объекта принадлежит соседям, об этом сказано в ст. 42 ЖК РФ. При этом законодательство не наделяет приоритетным правом приобретения граждан, которые являются собственниками или используют жилье по найму. Перед совершением сделки продавец предлагает соседям рассмотреть вариант покупки комнаты. В случае отказа он может привлекать к участию в сделке сторонних лиц. При получении согласия придется договариваться о цене имущества с соседями.
Предложение о покупке формулируется в письменном варианте и визируется сотрудником нотариальной конторы. Календарный месяц – время, в течении которого соседи могут размышлять над идеей покупки комнаты в коммунальной квартире. Перед формированием сообщений важно определится, кто из соседей является владельцем комнат, а кто арендатором. Дело в том, что нанимателей помещений необходимо информировать через наймодателя, который фактически распоряжается жилым фондом. При отсутствии письменных материалов можно столкнуться с затягиванием сроков и изменением первоначального мнения со стороны соседей.
Если комната не заселена и считается пустующей, также следует согласовывать свои намерения с жилищными органами. При игнорировании данного правового принципа владелец комнаты рискует встретиться с соседями в судебной инстанции.
Документарное оформление
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире состоят из следующего перечня:
- документация, которая иллюстрирует имущественные права на комнату в коммунальной квартире (различные договора);
- документация, формируемая органами технической инвентаризации ( экспликация объекта, кадастровый план);
- данные из домовой книги;
- документы об отсутствии долгов перед бюджетом по налогу на имущество физических лиц;
- копии документов, отображающих семейный статус, плюс нотариальное согласие супруга на совершаемую сделку;
- если сделка производится с участием детей, необходима справка из органов опеки, в которой фиксируется согласие на сделку;
- документально зафиксированный отказ от преимущественного права покупки;
- заявление о проводимой операции;
- платежная документация об уплате обязательных сборов;
- паспорта.
Описанный механизм реализации комнаты в коммуналке по своей правовой сущности очень напоминает выделение доли в жилом/нежилом помещении, когда требуется разграничить права владельцев.
Как сформировать выгодное предложение?
Как продать комнату в коммунальной квартире на очень выгодных условиях? Вопрос, который актуален для многих собственников рассматриваемой категории жилья. Для решения непростой задачи необходимо, чтобы имущественный объект соответствовал интересам покупателя. Высокая цена характерна для комнат, расположенных в домах с коммунальными благами, наличием каналов связи. Важными факторами является и состояние социальной и транспортной инфраструктуры, количество жильцов, а также физические параметры имущественного объекта. Отсутствие животных и коммунальных проблем в квартире также станет отличным аргументом для приобретения объекта недвижимости.