Как продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний
Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок. Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена с необходимостью соблюдения имущественных интересов. Подрастающие граждане обладают равными правами с родителями в отношении недвижимости, которая является собственностью или используется семьей для проживания. Однако, распоряжаться судьбой имущественных объектов можно лишь с 18 лет.
Продажа недвижимости при наличии детей
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком может происходить в рамках следующих сценариев:
- Продажа с целью приобретения иного имущественного объекта. Согласие органов опеки в данной ситуации получить просто, если приобретается квартира большей площади, либо доля ребенка возрастает;
- Обмен недвижимости.
Базовым правилом любой сделки, в которой одним из участников является несовершеннолетний гражданин, является соблюдение прав, установленных законодательством для детей и подростков. Ухудшение жилищных прав ребенка не допускается согласно ст. 31 ЖК РФ.
Данная задача решается, если новый объект расположен в этом же или аналогичном районе, имеет одинаковую или большую площадь, а сделка по продаже и приобретению происходит в один и тот же день. Классический перечень документов для сделки выглядит следующим образом:
- Документы, иллюстрирующие право собственности на имущественные объекты, участвующие в сделке;
- Выписки из общедомовых книг;
- Лицевые счета;
- Кадастровые паспорта;
- Различные справки из органов государственной технической инвентаризации.
Исключения из правил
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником может осуществляться и без дальнейшего приобретения жилой площади в следующих ситуациях:
- Если родители ребенка покидают российскую территорию для постоянного проживания в иностранном государстве;
- Если родители ребенка переезжают в иную местность в результате изменения места работы или вследствие личных обстоятельств. В таком случае предоставляется трехмесячный период, в течение которого необходимо решить вопросы с жилой площадью. Если данное условие будет проигнорировано, органы опеки смогут аннулировать итоги произведенной ранее сделки.
- Если родители несовершеннолетнего приобретают квартиру в новом доме, который относится к объектам незавершенного строительства. Органы опеки завизируют документацию, в случае если процесс строительства приближается к завершению.
Особенности реализации квартиры, в которой отсутствует доля ребенка
Если у ребенка в квартире нет собственной доли, то такой имущественный объект родители могут продать без согласования с органами опеки. Подобная сделка предполагает предварительную выписку ребенка для избегания проблем с потенциальными покупателями.
Изменение регистрации происходит посредством подачи заявления в паспортный стол. Закон разрешает осуществление выписки только при наличии иного варианта жилья для ребенка, тем самым происходит оформление регистрации по новому месту жительства. Прописать ребенка можно в квартиру или дом, который соответствует санитарным и техническим критериям, предъявляемым к категории жилых помещений.
Кроме того, ребенок должен обязательно прописываться на жилплощадь, которая принадлежит на правах собственности или используется по найму одним из родителей или законным представителем. Квартиры, находящиеся в муниципальном фонде не могут продаваться жильцами, т.к. они являются предметом собственности государства.
Если существует заинтересованность жильцов в реализации объектов, потребуется изменение статуса путем приватизации. Если в такой квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, он автоматически становится одним из участников процесса. Доля несовершеннолетнего определяется как равная иным участникам сделки или большая по отношению к остальным.
Далее при такой схеме продажи придется столкнуться с органами опеки, которые должны акцептовать сделку по реализации недвижимости. Положительное решение выносится государственной инстанцией лишь в случае, когда у ребенка имеется иная жилплощадь, не уступающая по своим техническим и иным параметрам реализуемой доле.
Перед оформлением договора купли продажи нужно заглянуть в муниципалитет и предварительно подобранными документами и согласовать схему осуществления сделки, также стоит подписать документы в органах опеки. Если вашему ребенку более 14 лет, он самостоятельно визирует все документы, связанные с продажей квартиры. За детей младшего возраста, расписываются родители, либо законные представители.
25.03.2015 - Галина Кузнецова
18.03.2015 - Анна Орлова